Voy a proceder a explicar la acción de división de cosa común a traves de un ejemplo.
Varios hermanos tienen una propiedad en común,
generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con
ella pero la reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y
todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse
de acuerdo.
Unas veces uno de los hermanos dice que no
piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio
ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un
precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.
Otras veces lo que ocurre es que el hermano que
se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto
obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación
no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un
alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es
suya y que ni una cosa ni otra.
Por eso cada vez más estas situaciones
terminan en una demanda judicial de disolución de proindiviso.
En caso de disensión entre los dueños,
la mejor solución al problema es que la mayoría compre la participación de la
minoría. Ello supone llegar entre ambas partes a un acuerdo en el
valor del inmueble, para poder proceder a la compra de la parte minoritaria.
Sea el que sea el sistema utilizado para llegar
a un acuerdo entre las partes, todos deben ser conscientes que el
acuerdo es difícil de conseguir, pues normalmente, los que se ven obligados a
comprar, tienden a considerar caro el precio acordado y los que se ven obligados
a vender, lo considerarán bajo, con lo que al final, si la operación se
produce, todos se sienten perjudicados. Por ello, para llegar a buen puerto,
todos han de estar dispuestos a ceder algo en sus pretensiones, en la
seguridad, de que como no se cansan de repetir los abogados, más vale un mal
acuerdo que un buen pleito.
De no encontrar un acuerdo entre las
partes, la siguiente solución es tratar de vender la totalidad del bien a un
tercero y repartirse proporcionalmente el resultado de la venta, pues
el dinero, siempre puede dividirse en fracciones. También en este caso hay
que llegar a un acuerdo a priori sobre cual es el precio mínimo aceptable para
cerrar la operación.
Aconsejo que previa al inicio de las gestiones de venta, se fije en un
documento, las condiciones mínimas de venta aceptadas por todos los
propietarios.
Cuando esta vía falla, al no llega a
acuerdo entre las partes en el precio de venta, o si no se pudo encontrar
comprador al precio pactado, se inicia la vía judicial.
Cualquiera de las partes, puede forzar ante un juez, la disolución
del proindiviso mediante subasta pública del inmueble. La subasta se
celebra a la baja, hasta la aparición de un comprador. Fijado el precio de
venta, hay un plazo de tiempo para que cualquiera de los copropietarios lo
iguale quedandose con la propiedad al completo.
La forma de realizarlo es interponer
una demanda en el Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el
inmueble en cuestión, en ejercicio de la acción de división de la cosa
común. Si el inmueble no puede dividirse materialmente en tantas partes
como comuneros haya, (o hacerlo suponga que desmerezca mucho su valor), saldrá a
pública subasta con admisión de licitadores extraños.
PROCEDIMIENTO.
DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO DE
ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN sobre la base de los artículos 400
y 404 CC.
MATIZACIONES.
Puesto que se aplican las normas de la partición de herencias Art.
1051 a1081 y el 1062 del CC según el cual basta con que lo pida uno sólo de
los propietarios para que se saque a pública subasta con admisión de
licitadores extraños.
