Solictud de arbitraje para las participaciones preferentes y obligaciones subordinadas

Todos los clientes minoristas titulares de instrumentos híbridos (participaciones preferentes y deuda subordinada) que fueron emitidos por las cajas de ahorros que dieron lugar al grupo BFA-Bankia pueden presentar su solicitud de arbitraje hasta el 15 de julio.

Las nuevas reglas que marcarán la relación entre caseros e inquilinos

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se publico ayer en el BOE y ha entrado en vigor hoy día 6 de junio de 2013.

Si usted es en la actualidad casero o inquilino de una vivienda, hasta que no venza su contrato de alquiler las condiciones seguirán siendo las mismas. Sin embargo, para todos aquellos, arrendadores y arrendatarios, que estén pensando en iniciarse en el mercado el Congreso acaba de dar luz verde a las nuevas reglas que deberán respetar unos y otros.

La nueva norma representa una modificación en profundidad de la polémica Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y nace con el objetivo de promover el alquiler de viviendas para que éste se convierta en una alternativa real y competitiva a la compra.

El primer cambio de calado se refiere a la duración de los contratos:

Se establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si el plazo es inferior a los tres años, la renovación se realizará obligatoriamente por plazos anuales llegada la fecha del vencimiento hasta el cumplimiento de los tres años, salvo que el inquilino comunique su finalización con 30 días de antelación, como mínimo, antes de la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas. En la LAU, las prórrogas automáticas se prolongaban hasta cumplir los cinco años.

No se formalizará laprórroga obligatoria cuando el arrendador reclame para sí o su familia el uso de la vivienda, previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Prórroga automática de los contratos

Una vez cumplido el plazo de prórrogas automáticas del contrato de alquiler, si no hay comunicación por ninguna de las partes con, al menos, 30 días de antelación, el contrato se prorrogará por un año más. En la LAU, esta prórroga tácita era de 3 años.

Desistimiento del contrato

Una vez cumplidos los 6 primeros meses del contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá desistir del contrato con un aviso al arrendador de 30 días. En la LAU, el inquilino podía desistir del contrato con un aviso previo de dos meses y solo habiendo cumplido los cinco años de prórroga obligatoria. En ambos casos, se fijan en el contrato inicial de arrendamiento las indemnizaciones correspondientes por el desistimiento del arrendatario.

Recuperación de la vivienda por parte del arrendador

El contrato quedará extinguido si el propietario o arrendador es objeto de un retracto convencional (recuperación de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (el propietario encarga a su heredero la venta del inmueble), una ejecución hipotecaria o el derecho de una opción a compra. Con la LAU, todas estas opciones de recuperación quedaban a la voluntad del arrendatario durante los cinco primeros años de duración del contrato.

Venta de la vivienda arrendada

El comprador de una vivienda alquilada solo estará obligado a mantener el arrendamiento si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se efectúe la adquisición; si el contrato de arrendamiento no está registrado, el inquilino solo podrá permanecer en la casa tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador. Con la LAU, el contrato se subroga siempre al comprador, durante los cinco primeros años del alquiler.

Actualización de la renta

Casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta en función de índices distintos del IPC. Con la LAU solo podían actualizarse en función de las variaciones de la inflación.

Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Se introducen mejoras dirigidas a reducir plazos en los procedimientos de desahucio en caso de impago de la renta.

Creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

Se aprueba la creación de un registro público de sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler al que tendrán acceso los propietarios que deseen consultar si su futuro inquilino ha sido condenado por impago.

http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf

PROCESOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. SUSPENSIÓN

          El 16 de junio vence el plazo establecido en la Ley 1/2013 sobre procesos hipotecarios para que dichos procesos de ejecución puedan paralizarse y ser revisados por si pudieran contener cláusulas abusivas. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto inmediato la suspensión del proceso hasta la resolución del incidente. 

 

          Por otra parte, el Gobierno de Aragón, el Consejo General del Poder Judicial y la Federación Aragonesa de Municipios, Comarcas y Provincias, han firmado un convenio sobre lanzamiento de vivienda, que prevé diversos tipos de ayudas. 

Caducidad para reclamar las participaciones preferentes

Aviso sobre la CADUCIDAD para reclamar por VICIO EN EL CONSENTIMIENTO a todos los titulares de PARTICIPACIONES PREFERENTES. 

Una sentencia de Barcelona ha dado la razón a CatalunyaBanc alegando que han transcurrido más de cuatro años desde que el cliente compró las preferentes, argumento que puede ser utilizado por otros tribunales en aquellos casos que reclaman la nulidad del contrato por vicio de consentimiento. La mayor emisión de la historia, realizada por Caja Madrid, en 2009, prescribirá en julio. 

Por otro lado, tambien aparece en prensa, en EL CONFIDENCIAL, la misma teoria y es que en el arbitraje se está solicitando a los clientes una documentación que serviría para dar la victoria a Bankia en los tribunales en caso de que el cliente acuda a la vía judicial.

La citada sentencia, de la titular del juzgado de primera instancia número 53 de Barcelona,  da la razón a CatalunyaBanc en una demanda de un cliente que compró preferentes en el año 2000, al considerar que "esta acción está afectada en su ejercicio por un plazo de caducidad de cuatro años, que comienza a correr en los casos de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato (art. 1.301 del Código Civil), momento inicial para el cómputo de dicho plazo". 

Esto afecta a lo que se conoce como "vicio de consentimiento", es decir, cuando el afectado dio su consentimiento para la compra de estos productos con información insuficiente, errónea o engañosa. La prescripción no se aplica a la llamada "nulidad radical", que es cuando no hubo consentimiento y la entidad compró preferentes para el cliente sin que éste lo supiera y falten firmas en los documentos básicos de la contratación como el documento de contratación que debe estar perfectamente firmado por los dos titulares , el test de conveniencia  que debe estar firmado uno por cada titular y el MIFID que debe estar firmado tambien uno por cada titular. 

Hay que tener en cuenta que es una sentencia de primera instancia y no crea jurisprudencia, por lo que este razonamiento no se va a utilizar necesariamente en otros casos. De hecho, existen múltiples sentencias en sentido contrario . Pero cabe la posibilidad de que así sea, ya que efectivamente el Código Civil establece esta caducidad para la anulabilidad de los contratos. Y como no existe unificación de doctrina por parte del Supremo , los jueces tienen margen para interpretar la norma.

Por ese motivo se está avisando a todos los titulares de PREFERENTES que demanden cuanto antes y si es posible antes de transcurridos cuatro años desde la fecha de contratación. 

Hay tres grandes vías para reclamar sobre las preferentes: 

1. la citada solicitud de anulabilidad por vicio de consentimiento; 
2. la nulidad absoluta por incapacidad para contratar, como en casos de analfabetos o personas con demencia senil (donde no hay prescripción); 
3. la resolución del contrato por incumplimiento por parte de la entidad de sus obligaciones legales de diligencia, lealtad e información (ahí es donde el juez debe estimar si el cliente fue informado adecuadamente de lo que compraba), en la que el plazo es de 15 años.

La macroemisión de 2009 CADUCA  ahora.  
Se advierte a los afectados que, si quieren acudir a la vía judicial alegando vicio de consentimiento, deben hacerlo antes de los cuatro años para evitar esta caducidad. Y en el caso de Bankia, la mayor emisión de la Historia de España -la de 3.000 millones realizada por Caja Madrid en mayo de 2009, que supone el 75% de los afectados de Bankia- va a cumplir ahora cuatro años.

Aconsejamos a nuestros clientes que ni se presenten al arbitraje porque, si se lo deniegan, puede ser demasiado tarde para acudir a los tribunales. Es decir, les aconsejan que demanden ya. 

Hay un cierto debate también sobre cuándo empiezan a contar los cuatro años. Algunas sentencias entienden que no hay una fecha exacta porque las obligaciones de pagar los cupones son parte de su cumplimiento, del contrato, por lo que hasta que éstas no se agoten no se puede dar por consumado. Y como las preferentes son perpetuas, nunca se consumaría. La citada sentencia de Barcelona, en cambio, entiende que el contrato quedó consumado con la firma del contrato para la compra de estos títulos (fecha que en el caso de la emisión de Caja Madrid sería julio).

Ahora bien, la propia jueza confunde ese contrato con la orden de compra, y es cuando considera que deberían comenzar a correr los cuatro años. Según ese criterio, el plazo se iniciaría cuando cada cliente diera la orden de compra, previsiblemente en mayo de 2009. Y caducaría este mes.

La carga de la prueba:

Otro de los elementos polémicos de la solución para los preferentes se refiere al arbitraje de Bankia. En la solicitud para adherirse a este proceso,  pide que el cliente aporte una gran cantidad de documentación: "Extracto/s de la/s cuenta/s de valores donde estén depositados los títulos; copia del contrato de administración y depósito de valores; copia de las órdenes de compra de los títulos; copia del test de conveniencia o idoneidad, según sea el caso; copia de la aceptación expresa de los riesgos asociados a los títulos firmada por el cliente; copia de cualquier otra documentación proporcionada por el Banco en la que conste información del producto (folleto, tríptico, presentaciones, correos electrónicos, etc.); en su caso, copia de la documentación acreditativa del canje; copia de cualquier otra documentación acreditativa de circunstancias personales (i.e.: incapacidad reconocida judicialmente, minusvalías reconocidas por autoridades administrativas competentes, etc.)".

Aportar todos estos documentos daría a Bankia todas las pruebas necesarias para derrotar al cliente en los tribunales en el caso de que no se le conceda el arbitraje.

A juicio de algunos expertos, aportar todos estos documentos daría a Bankia todas las pruebas necesarias para derrotar al cliente en los tribunales en el caso de que no se le conceda el arbitraje, pues algunos de ellos demostrarían que el cliente fue informado suficientemente de lo que compraba (si no se leyó esos papeles, no es culpa del banco).

Con carácter general, según el art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a quien demanda demostrar que se ha producido el hecho demandado. "Sin embargo, en algunas ocasiones, como en el tema de las preferentes, puede invertirse la carga de la prueba. Es decir, corresponde a la entidad financiera demostrar que informó correctamente al cliente del producto que éste estaba contratando.

Tel : 976 22 62 65, E charodelallana@reicaz.com

RIESGO DE VENCIMIENTO DE PLAZOS PARA RECLAMAR ANTE BANKIA POR LA VENTA DE PARTICIPACIONES PREFERENTES EMISIÓN CAJA MADRID 2009.

Este despacho recuerda que la última gran emisión de participaciones preferentes de Caja Madrid se produjo en junio 2009, y que la orden de compra se dio con anterioridad a esta fecha y que el plazo para reclamar su anulabilidad es de cuatro años, por lo que vencería en el segundo trimestre de este año.

La mayor parte de las sentencias judiciales que han estimado las reclamaciones de los particulares sobre este producto de alto riesgo ha decretado la nulidad del contrato o su anulabilidad.

El primer caso, llamado nulidad absoluta o radical, se da “por la falta de requisitos esenciales del contrato”, como, por ejemplo, la falta de firma del contrato o algunos de los documentos esenciales en la contratación y no prescribe nunca.

La anulabilidad, en cambio, se da cuando el consentimiento del particular aparece viciado “por la existencia de error, violencia, intimidación o dolo”, como ocurriría en el caso de los contratos que hayan sido suscritos con la documentación completa y la firma del perjudicado, pero sin que éste supiera que estaba contratando un producto de alto riesgo, sino que se lo vendieron como una imposición a plazo fijo, sin ningún tipo de riesgo y sin posibilidad de perder su capital.

En este supuesto, la acción de anulabilidad caducaría, según reiterada doctrina, en CUATRO AÑOS

“Por tanto, no resulta susceptible de interrupción ni de prescripción”, es decir, por el hecho de requerirle al banco mediante un escrito extrajudicial, no se interrumpe el plazo.

No obstante,  parte de la jurisprudencia ha determinado que el cómputo de este plazo de cuatro años no debe realizarse desde la fecha de compraventa de las participaciones, “sino a partir del conocimiento del error invalidante del consentimiento"  y este hecho habría que demostrarlo lo que complicaría la defensa del cliente. 

Por lo tanto y ante la jurisprudencia mas dispar a este respecto, se recomienda interponer las acciones judiciales que procedan antes del vencimiento del plazo de cuatro años “para evitar riesgos innecesarios que puedan generar incertidumbre en cuanto al éxito de la reclamación”.

Los letrados sostienen que el plazo de caducidad se va cumpliendo con respecto a miles de afectados sin que nadie en la Entidad les informé de este hecho tan sumamente relevante.

Nuestra recomendación es que reclamen judicialmente ya, y no asuman riesgos innecesarios.

Condena a Bankia por cambiar con “mala fe” preferentes por acciones a una anciana

El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Valencia ha condenado a Bankia a devolver 45.015,15 euros a una clienta de 86 años por cambiar con engaños participaciones preferentes  por acciones de la entidad. El juez entiende que el banco actuó "con mala fe" y los empleados "maquinaron" para lograr el consentimiento de la afectada.

La mujer, representada por el abogado Pedro Picazo, abrió en 1993 una cuenta de valores en Caja de Sagunto -ahora Bankia- para depositar sus ahorros, sin ninguna intención de invertir ni especular, ya que no disponía de conocimientos financieros. Así, confió en el personal de la oficina y llegó a contratar 52.000 euros en participaciones preferentes.

Además, entre 2003 y 2011, la mujer vendió en tres ocasiones participaciones preferentes de Bancaja y obligaciones de la entidad. Todas estas adquisiciones de productos financieros, según consta como probado en la sentencia, las llevó a cabo la mujer siguiendo las indicaciones de los empleados.

Seguidamente, recibió una carta de Bankia en la que se le ofrecía la posibilidad de sustituir estos valores por acciones de nueva emisión, y se le indicaba que si aceptaba, pasaría a formar parte del accionariado en "una de las principales entidades financieras nacionales, cuyos activos ascendían a 305.820 millones de euros", según se le señalaba. Sin embargo, en ese momento no se le ofreció información alguna sobre el pasivo.

Tras recibir la carta, en marzo de 2012, la mujer acudió a su oficina en Algar, acompañada de su hija. Una vez allí, un empleado les dijo que si no aceptaban esta oferta de recompra y suscripción de las acciones, perderían todo el dinero que tenían en la entidad. Tras esta reunión, en la que la mujer no quiso firmar ningún canje, ésta y su hija hablaron con personas conocidas suyas, quienes les dijeron que si iban a perderlo todo, era mejor que firmasen.

Así, el 20 de marzo, confiando en la advertencia del empleado de Bankia, la víctima firmó varios documentos de canje de las participaciones por acciones del banco denominadas oferta de recompra y suscripción. En virtud de este acuerdo, se vendían los títulos por un importe igual al ofertado por Banco Financiero y de Ahorros y se adquirían acciones por importe igual al efectivo ordenado, correspondiente al pago inicial de los títulos.

Entre los distintos documentos que firmó la mujer, aparece uno en el que manifiesta no querer someterse al test de conveniencia -previo a la contratación-, pero el juez no estima probado que el empleado de la entidad le hiciera preguntas relacionadas con este test o se le diera alguna explicación al respecto.

Tras estudiar estos hechos, y escuchar a las diferentes partes, el juez estima que el banco cometió dolo para conseguir el consentimiento de la víctima en la operación de canje, "tanto porque actuó con mala fe, como porque, por medio de sus empleados, maquinó para engañar a la demandada y para que prestara el consentimiento".

En esta línea, considera que el hecho de hacer firmar a la mujer varios documentos, entre los que se encontraba uno por el que rechazaba someterse al test de conveniencia, "fue un abuso de la confianza que en el empleado tenía".

Asimismo, señala que en la carta que se le remitió para cambiar las preferentes por acciones "únicamente" se hacía referencia a los aspectos positivos de la entidad de crédito, "pero no se daba información alguna sobre el pasivo". Indica que "es cierto" que la mujer podía obtener esta información en Internet, "pero tratándose de una persona de 85 años en ese momento, sin formación y sin acceso a Internet, difícilmente podría recabar esa información, y lo normal es que actuara como en efecto hizo, acudiendo a la oficina para informarse por medio de la persona de su confianza en esta materia".

El juez agrega que "debe tenerse en cuenta" que días antes de la oferta de canje de acciones, los responsables de Bankia presentaron unas cuentas, según las cuales, el balance efectuado en febrero de 2012 presentaba unos supuestos beneficios de 309 millones de euros. Poco después, pero una vez transcurrido el plazo concedido para aceptar la oferta de canje, se pasó unas pérdidas de 2.979 millones, "lo que por sí solo ya supone un auténtico engaño para quienes aceptaron la oferta de canje".

Por todo, el magistrado considera que Bankia empleó "palabras o maquinaciones insidiosas" capaces de mover la voluntad de otra parte, inducida por error provocado, pues solo se informaba de lo favorable para el cliente, y se le ocultaba la mala situación económica de la entidad.

Así, acuerda declarar la caducidad de la acción de anulabilidad de los contratos de adquisición de participantes preferentes y obligaciones subordinadas -de 1993 a 2008-; la nulidad de los contratos de oferta de recompra y suscripción de acciones de Bankia; y condena a la entidad a restituir a la víctima 45.015,15 euros.

Nulidad de las cláusulas suelo y techo

 

    La cláusula suelo tan nombrada últimamente , es aquella cláusula que evita que los consumidores puedan ver reducidas sus cuotas de préstamo a pagar, precisamente, por causa de que la entidad bancaria con la que han contratado, haya impuesto un tanto por ciento de interés mínimo a pagar por parte del prestatario, independientemente de las fluctuaciones en el mercado de de dicho interés.

La cláusula suelo provoca que, por mucho que baje el tipo de interés en el mercado, el consumidor no verá plasmada dicha fluctuación a la baja en su cuota mensual de préstamo a pagar, por haber firmado un contrato que contiene una cláusula suelo y que impone un tanto por ciento de interés mínimo a abonar, además de, normalmente, una cláusula techo, es decir, un interés máximo a pagar, que normalmente guardará una enorme distancia porcentual con el tanto por ciento de la cláusula suelo.

De esta manera, mediante la cláusula suelo, se logra un grave desequilibrio contractual que perjudica gravemente al consumidor y que desvirtúa la esencia del contrato de préstamo, suscrito con interés variable, por razón de que el tipo de interés, por efecto de la aplicación de la cláusula suelo, no varía en función de las fluctuaciones del mercado, cuando la tendencia del mercado resulte a la baja, es decir, cuando bajen los tipos de interés en el mismo.

En conclusión, la denominada cláusula suelo, logra un incremente artificial del tipo de interés, eludiendo totalmente las tendencias bajistas del mercado hipotecario y, todo ello, con un grave perjuicio para el consumidor.

De esta manera, la entidad bancaria siempre tendrá sus espaldas bien cubiertas y se asegurará, no solo un beneficio mínimo, mediante la aplicación de la cláusula suelo, sino que, además, un límite máximo estratosférico, inviable en la práctica y, por lo tanto, sin efecto alguno para el propio consumidor, a los efectos de servir como barrera real para la fijación de los intereses a abonar.

El Tribunal Supremo ha dictado sentencia por la que declara la nulidad de las llamadas cláusulas suelo, sin que ello implique la devolución de las cantidades ya abonadas y con la condición de que haya tenido lugar falta de transparencia a la hora de firmar el correspondiente contrato de préstamo, lo que, como parece, habría tenido lugar en la mayoría de los casos, ya que,  ninguna persona firma, conscientemente, un contrato que contenga una cláusula abusiva, si conoce los efectos perjudiciales de la misma para su bolsillo y, sobre todo, cuando se trata de contratos de préstamo firmados a partir del año 2007, es decir, en un contexto de crisis económica en el que la tendencia del mercado de los intereses se ha mostrado a la baja, hasta llegar a límites mínimos que nunca se habían alcanzado.

Sin embargo, la citada sentencia, no fija la definición o condiciones a cumplir para la consideración efectiva de la falta de transparencia, lo que dificulta la acción de los particulares encaminada a la supresión de dicha cláusula de suelo de sus contratos de préstamo.

 

Como hemos dicho, el requisito que la jurisprudencia viene exigiendo es la falta de transparencia en la contratación del correspondiente préstamo con garantía hipotecaria, por lo que hay que analizar caso por caso para ver si hay base jurídica para proceder a la solicitud de nulidad en sede judicial, entre otros: si hay oferta vinculante, si esta está firmada, si hay precontrato, si hay únicamente claúsula suelo o también cláusula techo etc.

En cuanto a la reclamación de los importes, si bien la sentencia del TS, dispone la no devolución, hay sentencias de tribunales inferiores que amparan tal hecho.

Si quiere ser asesorado a este respecto, no duden en ponerse en contacto con éste despacho bien mediante teléfono 976 226265 o por correo electrónico charodelallana@reicaz.com