Acción de división de cosa común

     Voy a proceder a explicar la acción de división de cosa común a traves de un ejemplo.

 

      Varios hermanos tienen una propiedad en común, generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con ella pero la reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse de acuerdo.

     Unas veces uno de los hermanos dice que no piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.

      Otras veces lo que ocurre es que el hermano que se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es suya y que ni una cosa ni otra.

     Por eso cada vez más estas situaciones terminan en una demanda judicial de disolución de proindiviso.

    En caso de disensión entre los dueños, la mejor solución al problema es que la mayoría compre la participación de la minoría. Ello supone llegar entre ambas partes a un acuerdo en el valor del inmueble, para poder proceder a la compra de la parte minoritaria.

      Sea el que sea el sistema utilizado para llegar a un acuerdo entre las partes, todos deben ser conscientes que el acuerdo es difícil de conseguir, pues normalmente, los que se ven obligados a comprar, tienden a considerar caro el precio acordado y los que se ven obligados a vender, lo considerarán bajo, con lo que al final, si la operación se produce, todos se sienten perjudicados. Por ello, para llegar a buen puerto, todos han de estar dispuestos a ceder algo en sus pretensiones, en la seguridad, de que como no se cansan de repetir los abogados, más vale un mal acuerdo que un buen pleito.

     De no encontrar un acuerdo entre las partes, la siguiente solución es tratar de vender la totalidad del bien a un tercero y repartirse proporcionalmente el resultado de la venta, pues el dinero, siempre puede dividirse en fracciones. También en este caso hay que llegar a un acuerdo a priori sobre cual es el precio mínimo aceptable para cerrar la operación. Aconsejo que previa al inicio de las gestiones de venta, se fije en un documento, las condiciones mínimas de venta aceptadas por todos los propietarios.

     Cuando esta vía falla, al no llega a acuerdo entre las partes en el precio de venta, o si no se pudo encontrar comprador al precio pactado, se inicia la vía judicial. Cualquiera de las partes, puede forzar ante un juez, la disolución del proindiviso mediante subasta pública del inmueble. La subasta se celebra a la baja, hasta la aparición de un comprador. Fijado el precio de venta, hay un plazo de tiempo para que cualquiera de los copropietarios lo iguale quedandose con la propiedad al completo.

     La forma de realizarlo es interponer una demanda en el Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble en cuestión, en ejercicio de la acción de división de la cosa común. Si el inmueble no puede dividirse materialmente en tantas partes como comuneros haya, (o hacerlo suponga que desmerezca mucho su valor), saldrá a pública subasta con admisión de licitadores extraños.

PROCEDIMIENTO.

     DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO DE ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN sobre la base de los artículos 400 y 404 CC.

 

 

MATIZACIONES.
    Puesto que se aplican las normas de la partición de herencias Art. 1051 a1081 y el 1062  del CC según el cual basta con que lo pida uno sólo de los propietarios para que se saque a pública subasta con admisión de licitadores extraños.