En este artículo trato de recoger ciertas premisas a considerar a la hora de suscribir un contrato de alquiler en aras de aminorar en lo posible los daños y perjuicios que la estancia del arrendatario pudiera causar, así cómo actuar en caso de que estos se produzcan.
Como consideración previa que deberíamos hacer, es qué puede considerarse por daño, no olvidemos que al arrendador le corresponderá llevar a cabo en la vivienda arrendada todas las obras de conservación necesarias para mantener al inquilino en el uso útil de la vivienda (Art. 21 LAU y 1554 CC), así no será lo mismo que los daños hayan sido causados dolosamente por el inquilino (lo que podría considerarse como falta o delito según ascienda la cuantía de los daños), a que se produzcan como consecuencia de que el arrendatario no ponga en conocimiento del arrendador algún tipo de avería que finalmente provoque dichos daños o impida el acceso a los efectos, a que éstos se hayan producido por el desgaste y uso ordinario propio de la vivienda, pues respecto de los primeros cabría la resolución del contrato (Art. 1124 CC), así como una indemnización por daños y perjuicios, y del último, la obligación del arrendatario de repararlos.
De ahí, y a los efectos el presente, es por lo que previamente a la firma del contrato de arrendamiento, es importante adoptar ciertas precauciones, y que si bien no evitarán que un inquilino cause daños en la vivienda, o en el mobiliario, si aminorarlos.
Por ejemplo, saber la situación laboral del inquilino, de tal manera que para el caso de que cause daños podamos reclamarle por éstos, en este sentido no estaría de más solicitarle el contrato de trabajo, y alguna nómina, o si es autónomo, la declaración de la renta.
Otra manera de aminorar los posibles daños, sería alquilar la vivienda vacía, aunque lo cierto es que por mucho que se entregue la vivienda vacía, siempre habrá un mínimo de mobiliario (muebles de la cocina, saneamiento del cuarto de baño, paredes, puertas y ventanas).
En cualquier caso, y al margen del mobiliario y elementos existentes en la vivienda, mi consejo es que se haga una relación lo más exacta y precisa posible de todos ellos (identificando incluso el modelo) y su estado, además de tomar una fotografía de ellos (que nos podrían servir como prueba ante una eventual demanda), anexionándolo todo al propio contrato, lo que sin lugar a dudas también favorecerá al inquilino, pues a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que éste la recibió en buen estado, y con ello la carga de la prueba en contrario (Art. 1562 CC), esto es, se parte de una presunción de culpabilidad del arrendatario como responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, o por la acción del tiempo, o causa inevitable (Art. 1.563 CC y 21 y 27 LAU).
Dicho esto, una posible solución para compensar los posibles daños que la vivienda pudiera sufrir sería la fianza, (Art. 36 LAU, y la Disposición Adicional 3ª), la cual comprendería el importe de una mensualidad de renta para el caso de viviendas, y de dos para uso distinto, el problema es que en muchas ocasiones los daños sufridos superarán a éstas, por lo que sería aconsejable, amén de que la propia LAU permite dicha posibilidad, pactar cualquier otro tipo de garantía en este sentido.
La fianza estará en posesión del arrendador hasta que finalice el contrato, así el arrendador comprobará el estado de la vivienda, de tal manera que de encontrarse correcta, procederá a su devolución, o para el caso de que haya sido necesario llevar a cabo alguna reparación, el saldo restante.
Otra posible solución, sería contratar un seguro en donde estén cubiertos los desperfectos que los inquilinos causen, aseguramiento que tampoco estaría de más que el propio arrendatario suscribiera,
No sólo desde un punto de vista civil podrá pedírsele responsabilidad al inquilino, también desde el ámbito penal, en base al perjuicio causado en un patrimonio ajeno, la singularidad en el presente caso, es que no existe ánimo de lucro, esto es, no se produce un traspaso de un bien, de un patrimonio a otro, por tanto, no se produce un incremento patrimonial, sino un perjuicio en patrimonio ajeno, destruyendo, estropeando, inutilizando una cosa mueble o inmueble ajeno, esto, lo importante a la hora de determinar la existencia de este tipo, es que se produzca un perjuicio que pueda contabilizarse económicamente en el patrimonio del arrendador, así el Código Penal recoge en su art. 623 que serán castigados con localización permanente de 4 a 12 dí
as o multa de 1 a 2 meses los que realicen la conducta descrita en el art. 236 del mismo precepto legal, siempre que el valor no exceda de 400€, pues en caso de que exceda, podrá considerarse delito y ser castigado con la pena de multa de 3 a 12 meses.
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